Законная перепланировка — советы прораба

Купили вы новую квартиру у застройщика, подписали и оформили документы на право собственности. Прошло время, вы подумали и решили расширить кухню или коридор. Взять и построить другую стену и снести старую нельзя: нужно делать перепланировку. И получать новый техпаспорт.

Я расскажу вам как узаконить перепланировку правильно и не наделать ошибок.

Что такое перепланировка?

Перепланировка – это изменение помещения, при котором переносится оборудование. Эти изменения вносятся в обязательном порядке в техническую документацию на объект недвижимости.

Какие работы нужно предварительно согласовать?

Если вы собираетесь:

• Полностью сносить стены, возводить перегородки, причем, из любого материала или закрывать проемы. 
• Проводить замену полов в доме, в котором деревянные перекрытия.
• Проводить замену системы водо- и газоснабжения, вентиляции, отопления.
• Переносить стены, увеличивать квартиру.
• Поменять перегородки, проемы дверей и окон.
• Кардинально поменять оборудование. Например, электрическую плиту на газовую или ванну вместо душевой кабины.
• Возводить антресольный этаж (допускается не более 1/3 от площади помещения).

Что категорически нельзя делать:

1. Проводить любые строительные работы в аварийных домах.
2. Делать пристройки к верхним этажам. 
3. Переносить батареи на веранду, балкон или лоджию.
4. Заливать теплые полы и подключать к общедомовым система отопления.
5. Соединять помещения с газовым оборудованием и жилые комнаты.
6. Если вы хотите перенести кухню, то в помещении обязательно должно быть окно для притока свежего воздуха в процессе приготовления пищи.  

Какие перепланировки не требуют согласования?

Если ремонтные работы в принципе ничего не изменят, не нанесут вред каркасу дома, то можно не согласовывать ремонт. По закону, это — не перепланировка. 

Разрешается:

• Делать косметический ремонт: белить потолки, стелить ламинат, плитку или линолеум, красить стены, клеить обои.
• Устанавливать подобное оборудование взамен старого. Например: ванну, душевую кабину, трубы.
• Устанавливать новые двери и окна, стеклить балкон без изменения стен и проемов.
• Разбирать встроенную кладовую, антресоли или мебель.
• Поставить на другое место в кухне электрическую плиту. 

Разрешается, но это не точно 

Есть такие изменения в перепланировке, которые вроде бы можно проводить, но могут возникнуть спорные вопросы. Например, если вы хотите установить антенну и кондиционер. По сути разрешения не нужно. Но судебная система не однозначна. 

Одни юристы считают, что разрешение требуется, так как это переоборудование. Другие говорят, что необходимо обязательное согласие всех жильцов дома, так как общий фасад. Но если жилое здание — это объект культурного наследия, то без согласования не обойтись. 

Иногда жилинспекция может разрешить перестановку без согласования отопительного и газового оборудования — без прокладки дополнительных сетей. Лучше перед ремонтом проконсультироваться у местной администрации.

Подготовка к согласованию перепланировки

Процесс согласования необходим с одной целью: чтобы жильцы дома не построили у себя в квартире что-то такое, от чего может пострадать весь дом. Например, новая стена увеличит нагрузку и дом даст трещину или рухнет. Или хозяин квартиры захочет перенести газовую трубу в другую комнату или разобрать участок стены. Жилищный кодекс не доверяет жильцам решать самостоятельно подобные вопросы. 

Процесс перепланировки делится на три части:

1. Подготовка и согласование проекта в архитектурном отделе.
2. Проведение ремонтных работ.
3. Уведомление администрации об окончании ремонта и получение соответствующих документов.

Какие документы необходимо подготовить, с чего начать перепланировку

Первое, что надо сделать — это подготовить проект перепланировки и подать заявление на согласование. После одобрения заявления можно начинать ремонтные работы. А после ремонта получить новый техпаспорт.

Теперь опишу каждый этап подробно.

Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?

Проект перепланировки заказывают в проектно-техническом бюро, у которого есть допуск СРО или в БТИ. Что такое СРО? В прежние времена строители имели лицензию о том, что они могут заниматься проектированием, а сейчас выдают свидетельство о допуске. СРО — это саморегулируемая организация. Реестр всех лицензированных строительных организаций.

Обязательно изучите свидетельство проектной организации на сайте СРО. Только после тщательной проверки можно заказывать проект. 

 Для заказа проекта нужны документы:

• техпаспорт квартиры;
• выписка из ЕГРН.

В назначенную дату к вам приедет инженер для обмера и обследования квартиры. Потом компания (бюро) готовит техническое заключение о безопасности работ при перепланировке и согласовывает его.  Проект делает в двух экземплярах. По времени примерно 5-7 дней.

Иногда требуется согласование проекта с ТСЖ или ЖСК, то есть с управляющей компанией.  Свяжитесь со своей УК и уточните. 

Подача заявления на согласование, куда подать документы на получение решения?

К заявлению на согласование нужно приложить готовый проект и пакет документов. Можно подать через МФЦ или прямо в администрацию района в архитектурный отдел.

Пакет документов:

1. Заявление на перепланировку.
2.  Проект, который вы уже согласовали.
3. Техническое заключение.
4. Договор авторского надзора.
5. Технический паспорт на квартиру.
6. Копию свидетельства проектного бюро о допуске к работам.
7. Письменное нотариально заверенное согласие собственников (если их несколько) на перепланировку, в том числе и несовершеннолетних.
8. Договор долевого участия, акт приемки-передачи квартиры или договор купли-продажи.
9. Если помещение находится в социальном найме, то необходимо, чтобы все члены семьи, проживающие в квартире, дали согласие.
10. Выписка из ЕГРН (можно не предоставлять). Сотрудники администрации сделают запрос в Росреестр.

После подачи документов вам получите расписку о принятии документов. В расписке указан перечень отобранных документов. Обязательно проверьте правильность написанного. Также в расписке будет указан список документов, которые администрация будет запрашивать у других организаций. Например, МЧС или СЭС. 

Решение будет приниматься в течение 45 дней. Вам позвонят и уведомят или вышлют по почте. Это если все в порядке, а если нет, то придется переделывать проектную документацию или судиться с архитектурным отделом.

Что нужно учитывать при проведении работ?

Как только получили разрешительный документ можно начинать перепланировку. Необходимо провести ремонтные работы в установленный срок, который указан в документе.

Делать перепланировку нужно непосредственно по проекту, который вы согласовали. Потому, что если сделаете по-другому, то комиссия архитектурного отдела не согласует перепланировку. Потом все равно придется переделывать строго по проекту.

Если вы решите пригласить бригаду, то пропишите в договоре, что при ремонтных работах используются материалы по вашему проекту. Лучший вариант — это подробно расписать все материалы и их количество. Потом этот документ пригодится вам для доказательства, что вы провели ремонт согласно проекта.

Приемная комиссия и новый техпаспорт

После завершения ремонта вам необходимо уведомить архитектурный отдел (жилищную инспекцию) или БТИ.

Если вы обращаетесь в архитектуру администрации, то вам надо:

1. Написать заявление об окончании ремонтных работ.
2. Собрать следующие документы:

• решение о согласовании;
• копию договора с проектной компанией;
• копию договора авторского надзора;
• копию документа о допуске СРО;
• журнал ремонтных работ с подробным перечнем, описанием последовательности работ, материалов.

С вами согласуют дату и примерно через 10 дней к вам приедет комиссия по перепланировке. Обычно в состав комиссии входят: инженер с отдела архитектуры и представитель УК.

Вы должны пригласить на комиссию:

• специалиста из бюро, которое делало вам проект перепланировки;
• прораба или другого представителя строительной организации, которая проводила вам ремонтные работы.

Они приглашаются для того, чтобы на месте решить все спорные и непонятные вопросы, если таковые возникнут и поставить свои подписи в актах.

Комиссия составит акт о завершении перепланировки в трех экземплярах в которых должны поставить подписи: вы, инженер с администрации отдела архитектуры, инспектор, представитель проектного бюро и представитель ремонтной бригады.

Один экземпляр — вам, два экземпляра забирает архитектурный отдел — один оставит себе, а другой передаст в ЕГРН для занесения изменений в кадастровый план.

Вы получаете новый технический паспорт в бюро технической организации, а можно оплатить пошлину, написать запрос и получить документ в МФЦ. 

Каждый отдельный регион прописывает свой порядок получения технического паспорта основываясь на Положение об учете жилфонда.

В основном большинство регионов работают через бюро технической инвентаризации. Вы приносите туда свой паспорт, выписку из ЕГРН и акт. К вам выезжает кадастровый инженер и фиксирует все что поменялось при перепланировке. В БТИ вам сделают новый техпаспорт и запишут на диске техплан. Эта услуга — платная. Документ будет готов примерно через 10 дней.

Как продлить срок действия разрешения на перепланировку?

Если вы не успели сделать ремонт в течение 12 месяцев (период действия разрешения), то вы обязательно должны написать письмо-уведомление в жилищную инспекцию. Продлить перепланировку можно только 1 раз не более чем на полгода.

Как проходит проверка приемочной комиссии?

После того как вы получили новый технический паспорт вы обращаетесь в администрацию. К вам приедет комиссия, которая проверит, правильно ли сделана перепланировка по согласованному проекту. Если все в порядке, то вы получите акт о перепланировке и решение о законности перепланировки.

Как узаконить перепланировку, если она уже сделана?

В реальной жизни ремонтные работы согласовывают не все потому, что много бюрократических проволочек и времени отнимает много. Чаще всего сами все перестраивают и спокойно живут в незаконной перепланировке.

Часто уже покупают квартиру с самовольной перепланировкой, которую можно узаконить только через суд. 

Что для этого надо делать:

1. Обратиться в БТИ с заявлением о вызове инженера. Он перепишет все изменения и выдаст новый технический паспорт со штампом, что перепланировка не узаконена. Также он напишет техническое заключение о том, что основные стены остались прежними.
2. Написать заявление на согласование в жилинспекцию (архитектурный отдел). Подать документы, выданные сотрудником бюро инвентаризации. В архитектуре вы получите отказ и с этим отказом уже обращайтесь в суд. 
3. Написать заявление с просьбой сделать перепланировку законной в районный суд и приложить следующие документы:

• отказ в согласовании;
• два техпаспорта: старый и новый;
• планы квартир верхнего и нижнего этажей — их можно получить через проектно-инвентаризационное бюро;
• выписку из ЕГРН.

В назначенную дату к вам приедет комиссия и проведет строительно-техническую экспертизу. Если проверка покажет, что нарушений нет, то получите акт о правильно выполненной перепланировке. Если нарушения есть, то акт будет отрицательный. Тогда придется устранять нарушения и подавать апелляцию в суд. Обязательно вызывайте ремонтную бригаду потому, что она должна выдать вам акт скрытых работ. Без этого акта комиссия не подпишет документ.

4. Обратиться за получением нового техпаспорта в БТИ напрямую или через МФЦ.

Почему отказывают в согласовании проекта перепланировки?

На это могут быть разные причины:

1. Проектное бюро выдало заключение о том, что невозможно провести перепланировку из-за плохого технического состояния дома.
2. В жилищном комитете отсутствует информация о квартире. Вы должны предоставить документы в течение трех недель.
3. Перепланировка сделана в обход строительных норм.
4. Если ваш дом — это памятник культурного наследия.

Что будет, если не узаконить перепланировку?

Обязательно выпишут штраф — 2000-3000 рублей. А также могут потребовать вернуть квартиру в исходное состояние.

Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой?

Перед покупкой вы можете самостоятельно сверить планировку квартиры с планом БТИ. А также обязательно закажите юридическую проверку квартиры.

Что если квартира в ипотеке?

Вы не сможете начать ремонтные работы пока не получите разрешение банка.

Документы, которые надо собрать:

1. Заявление на согласование перепланировки, которое несете в банк. 
2. План изменений из БТИ.
3. Согласие БТИ и ТСЖ.
4. Отчет страховой компании, которую необходимо уведомить заранее. Компания в договоре прописывает первоначальные параметры ипотечной квартиры. При перепланировке изменится площадь, поэтому вам надо предоставить эскиз новой квартиры. Страховщик вносит соответствующие поправки в договор и делает страховую оценку недвижимости. И только после процедуры оценки дает разрешение.
5. Запросить оценку о конечной стоимости квартиры после перепланировки у специалистов по недвижимости.

Сроки согласования

Процедура согласования перепланировки с банковской организацией довольно продолжительная: до полугода. Учитывайте это при подаче заявления. Также не очень приятно, что эта процедура платная. В разных регионах стоимость колеблется от 2000 до 5000 рублей.

За нарушение сроков ремонтных работ банк также может наказать штрафными санкциями.

В 60% случаев банки отказывают в перепланировке. Поэтому вносить изменения в перепланировку возможно только после погашения ипотечного кредита. 

Бывает так, что банк отказал в перепланировке ипотечной квартиры, а вы все равно решили сделать ремонт.

Это на 100% ведет к конфликтной ситуации с банковской организацией. Она может наложить на вас штраф и заставить привести квартиру в первоначальный вид. Это очень затратно и финансово невыгодно. Также банк имеет право изменить ипотечное соглашение, так как строительные работы могли нанести вред имуществу. Ведь оно находится в залоге.

Я получил разрешение. Что дальше?

Вам повезло и вы попали в 40% случаев, и получили разрешение банковской организации на перепланировку.

Дальнейшие действия:

• написать заявление в архитектурный отдел для еще одного согласования;
• приложить пакет документов, подтверждающие права собственности; эскиз будущей квартиры; разрешение от страховой компании и банка на перепланировку.

Строительную перепланировку можно начинать после получения одобрения от архитектурного отдела и закончить их в прописанные в разрешении сроки.

Как только вы закончили ремонт вам необходимо написать заявление в экспертную организацию. К этому действию надо отнестись ответственно и выбрать серьезную и аккредитованную компанию.

К вам домой приедет оценщик и составит специальный отчет. Оценивайте квартиру согласно фактических данных. Банковская организация негативно реагирует на занижение или завышение оценочной стоимости. Также банк не приветствует внесение правок и корректировок после процедуры оценки новой квартиры.

К сведению

Наша компания “Счастливый Дом” с удовольствием поможет вам сделать перепланировку. Мы возьмем на себя оформление документов, авторский надзор и превратим вашу квартиру в уютное и комфортное жилье. В нашей компании работают специалисты знающие и любящие свое дело. Вы можете задать нам любой вопрос о ремонте и процессе согласования перепланировки.