Технадзор в строительстве и зачем он нужен

Меня зовут Кирилл. Специализируюсь на комплексном техническом надзоре за ремонтом. В данном материале раскрываю актуальные данные, касающиеся оформления документов в процессе технадзора. Объясняю его разновидности, функционал и обязанности.

Каким бы высоким качеством не отличался проект, неграмотная работа сводит все старания специалистов к нулю. И технадзор в строительстве помогает избежать подобных дилемм.

Что такое технический надзор в строительстве

Заказчики строительства не могут постоянно контролировать данный процесс и посещать рабочую площадку. Из-за чего высок риск недобросовестной реализации работ. Для этого ему требуется технический надзор в строительстве. И о нём следует позаботиться заранее, до старта работ.

Что такое технадзор? Это комплекс мероприятий для обеспечения:

1. Качества работ их соответствия нормативам и правилам.
2. Использования стройматериалов, обозначенных в проекте.
3. Следования смете.
4. Соблюдения рабочих сроки и объёмов.

Важно

С тем, что такое технадзор, всегда объясняю заказчикам,  и привожу примеры, когда он необходим. Меня, как специалиста, можно привлечь на любом этапе. Но самые эффективный вариант – это стадия формирования проектно-сметных документов. Так клиент получает экономию в 20-30% от расходов на предстоящие работы..

Технический надзор в строительстве приносит выгоду и физическим лицам, и предприятиям.

Разновидности надзора в строительной сфере

На территории России разрешено проводить такие его разновидности:

1. Государственный.
2. Технический.
3. Строительный.
4. Авторский

Распространённое понятие надзора среди строителей включает в себя спектр прав и обязанностей, относящихся к различным видам деятельности. Из-за чего нередко образуется путаница, и не определяется чёткая разница между ними. Чтобы её избежать, рекомендую изучить каждый вид со стороны актуальных нормативов.

Государственный надзор

Его реализуют уполномоченные органы, представляющие исполнительную власть.

Он контролирует:

1. То, насколько выполняемые строительными фирмами работы соответствуют утверждённым техническим критериям и проектным документам.
2. Соответствие нормам энергетической эффективности и наличие на объекте устройств учёта данных ресурсов.
3. Наличие разрешения на строительные работы. Оно должно быть оформлено в установленном алгоритме.
4. Есть ли строителей допуск СРО, если он необходим по ст. 52 ГК

Проверка реализуется при осуществлении таких процессов, как:

• строительные работы,
• реконструкция,
• капитальный ремонт.

Проектные документы проходят государственную экспертизу (необходимое условие по ст. 49 в Градостроительном кодексе).

Если этого нет, то они признаются проектами на стадии разработки или их модификациями.

Технадзор данного типа в строительстве не проводится в работах над созданием:

• жилого строения, в котором меньше трёх этажей.
• сооружений, чья высота не достигает двух этажей, а площадь – 1500 кв.м.

К сведению

По итогам проверок формируется акт, где указываются обнаруженные нарушения, а строители получают предписание об их оперативном устранении. 

Технический надзор

Сегодня в актуальных нормативах РФ такого понятия нет. Ранее деятельность такой службы отражало Постановление Госстроя СССР №16 с корректировкой от 8 июня 2001 г.

В 2004 году в России начал действовать Градостроительный Кодекс. И указанное положение потеряло силу. И вместо понятия технического надзора стало применяться определение строительного контроля.

Хотя сегодня в некоторых источниках разграничивают эти термины. Но по факту разницы между строительным контролем и техническим надзором нет.

Строительный контроль

Его определение и главные критерии его реализации отражены в ст. 53 ГК РФ.

Осуществление технического надзора в строительстве – это компетенция следующих персон:

1. Строителей.
2. Застройщиков.
3. Технических заказчиков.

Пункты 2 и 3 могут приглашать в работу и специалиста по созданию проектных документов.

Технический надзор заказчика проводится весь строительный период. Он призван обеспечить соблюдение проектных планов, рабочих сроков, нормативов, и соответствие ценам по сметам.

Сотрудник, реализующий технический надзор заказчика, подчиняется лишь руководителю, который поручил ему данную работу. Например, это может быть начальник подразделения по капительному строительству или главный инспектор технадзора.

Работник технадзора может указывать подрядной компании, как действовать в решении вопросов по используемым материалам, конструкциям, оборудованию и качеству СМР. И для неё эти требования обязательны.

Выполняя свои обязанности, сотрудники технадзора, не имеют права вносить коррективы в оперативно-хозяйственные работы подрядчика.

Также у них должен быть допуск СРО 1 и 2 уровня.

И строительный контроль, и технический надзор (как синонимы) сочетают в себе функционал:

• производственного регулирования со стороны подрядчика,
• технического персонала заказчика,
• личного надзора от автора проекта.

Кто может осуществлять технадзор? Спектр юридических персон для этой деятельности довольно широк. Основные представители организаций данного контроля – это государственные органы. Они могут иметь муниципальный статус или относиться к прочим субъектам РФ.

В полномочиях местных органов власти организация строительной деятельности и эксплуатация созданной недвижимости. Их привлекают к надзору на стадии приёмки готовой постройки.

К государственным органам, имеющим право строительного контроля и проведения необходимых проверок, относятся:

1. Роспотребнадзор.
2. Ростехнадзор.
3. Инспекция по экологическому регулированию.

Прочие компании с подобным правом, это:

1. Специализированные фирмы с допуском СРО. Обычно они работают на сложных и масштабных объектах. Их работа основывается на договоре с заказчиком.
2. Сам клиент, либо его законный представитель.
3. Уполномоченный персонал компании подрядчика, ответственный за реализацию строительства.

К сведению

За строительный контроль и технический надзор может быть ответственно и частное лицо. В этой категории работаю я. У неё есть немало своих преимуществ по сравнению с первым вариантом. Главным является более выгодная цена. 

Авторский надзор

Авторский надзор – это услуги, которые создатель проектных документов предоставляет клиенту.

Данный контроль проверяет соответствие возводимого объекта сформированным техническим актам.

Такой надзор также называют независимым технадзором. Его деятельность регламентирована в Своде правил 11-110-99.

Главный отчётный документ здесь – специальный журнал, оформленный в определённом порядке. 

Сегодня проектировщик не обязан применять авторский надзор. Необходимость в этом задаёт план на проектирование. Особенности его осуществления отражены во второй части ст. 53 ГК. Инициативу здесь проявляет застройщик, либо технический заказчик.

На практике технический авторский надзор заказывается также часто, как и строительный контроль.

Виды технадзора

Выше привёл основные виды надзора (государственные, авторский, строительный). Но у технадзора над строительством дома или ремонтом есть и такие типы:

1. Финансовый.
2. Над выполнением работ.
3. Над качеством приобретаемых материалов.
4. Комплексный.

Финансовый контроль

Его главные функции сводятся к регулированию расходов финансовых средств клиента. Его начало – это первые дни работы проекта, окончание – ввод объекта в эксплуатацию.

Все денежные потоки отражаются в журнале. Это касается и закупки материалов, и оплаты их доставки, и зарплаты рабочим.

Контроль над качеством работ

Этот технический надзор в строительстве направлен на выполнение следующих задач:

• соответствие выполняем работ строительным нормам,
• их выполнение в утверждённые сроки,
• формирование штата сотрудников и слежение за их поведением и работой.

Важно

Я провожу независимый надзор, в котором не допускаю появление работников в нетрезвом состоянии, их воровства и халатного выполнения обязанностей. Эти меры подразумевает указанный третий пункт.

Надзор за качеством приобретаемых материалов

Осуществление технического надзора в строительстве подразумевает и строгий учёт закупаемого и используемого объёма материалов.

Я записываю в своей ведомости, когда, сколько, где и какого материала было приобретено. Сохраняю все чеки.

Проверяю, какие объёмы материалов строители израсходовали за отчётное время.

У меня нет никаких ориентировочных расчётов. Опираюсь на технологии и нормативы, без проблем выявляю средние расходы в каждой разновидности работ. Если сотрудники превышают нормы, следует разбирательство.

Строительство при моём контроле идёт более безопасно в финансовом отношении.

Комплексный надзор над выполнением работ

Здесь под контроль попадают все строительные работы. Они должны отвечать всем стандартам и нормам. Больше всего это затрагивает комплексный анализ всего процесса: от степени его безопасности до детального изучения смет.

Данный технадзор в строительной сфере оптимизирует затраты и выявляет реальные сроки реализации намеченных работ.

Функции и задачи частного строительного контроля

В частном технадзоре они мало отличаются от услуг, предоставляемых фирмами. Они должны осуществляться постоянно, пока проходят строительные или ремонтные работы.

Перечень функций технического контроля совпадает со списком технического надзора. Выделяю следующие пункты:

1. Сокращение издержек. Для этого отслеживаются объёмы работ, предъявляемые к оплате. Здесь контролируется бюджет. Такая мера позволяет снизить порядка 20% от стоимости по смете.
2. Развитие качества работ. Для этого проверяется применение заявленных технологий и соблюдение норм и правил.
3. Проверка качества применяемых материалов. Здесь же изучаются сертификаты, лабораторные тесты образцов, и отслеживается соблюдение критериев складирования.
4. Контроль над оформлением строительных документов. Благодаря ему легче находить нарушения в технологиях и устраивать ввод объекта в эксплуатацию.
5. Слежение за соблюдением требующихся сроков на всех стадиях работы. Здесь устраняется отставание от календарного графика и проверяется реализация обеспеченной сдачи объекта в нужное время на 99%.

Что входит в обязанности?

В строительстве технический надзор имеет и свои обязанности. Они регламентированы актуальной нормативной документацией:

1. Российским Градостроительным Кодексом.
2. Техническими регламентами.
3. Нормативами ГОСТ и СНиП, касающихся безопасности построек и сооружений.
4. Ведомственными нормативными документами. Примеры: акты по санитарной, экологической и пожарной безопасности.

Важно

При заключении соглашения с клиентом на реализацию этого надзора в приложении к нему прикладывается список предоставляемых услуг. 

На основе задач, обозначаемых заказчиком, формируется спектр контрольных операций. И техническое задание чётко отражает, что входит в обязанности технического надзора.

Их можно классифицировать на основе стадии воздвижения объекта.

Как я осуществляю свой контроль?

Когда я провожу строительный контроль или технадзор ремонта квартир, придерживаюсь определённого плана действий

Ключевой стадией является подписание договора с заказчиком. Она наступает, когда определена необходимость в моих услугах. Затем формирую бригаду из проверенных специалистов. Заказчик одобряет её.

Если намечается воздвижение дома, заключаю акт, только убедившись, что у него есть разрешение на подобные работы.

На стадии подписание обсуждаю возможные корректировки с заказчиком.

Бригаду формирую с учётом вида строящегося здания и его специфик и профиля. Все её участники прекрасно знают, как составлять акты по надзору и вести журнал.

Свой частный надзор состоит из таких этапов:

1. Разработка задания и расписания проверок.
2. Согласование дней и времени визитов на объект.
3. Реализация контрольных мер и формирование актов, в которых обязательно помимо меня присутствует заказчик и прораб.
4. Занесение данных в надзорный журнал.
5. Формирование отчёт, его одобрение заказчиком.
6. Работа над устранением технических недочётов и недоделок.
7. Финишная проверка объекта.

Важно

Также осуществляю технический надзор при проведении ремонта квартиры. Он состоит из множества манипуляций. Провожу и экспертный анализ качества работ. И заказчик на весь период их выполнения получает оперативное и грамотное решение в трудных ситуациях. А заодно и экономит свои средства и время. 

Как правило, заказывается технический надзор за капитальным ремонтом в квартирах. Он подразумевает следующие пункты:

1. Ведение журнала надзора.
2. Проверка качества строительных и отделочных материалов.
3. Контроль над соблюдением правил, грамотности кладки, покрытия материалами и т.д.
4. Объективный анализ объёма и ценников.
5. Слежение за ремонтными и отделочными работами.
6. Проверка исполнения актуальных нормативов.
7. Оформление начальной документации.
8. Финансовый контроль.
9. Слежение за оперативным устранением выявленных проблем.
10. Повторная проверка того, как подрядчик исполняет требования заказчика.
11. Контроль над сроками реализации каждой рабочей стадии.
12. Анализ и повторное изучение сметы и проекта.
13. Занесение корректировок в документы.
14. Потенциальные дискуссии с ремонтниками при формировании графика.
15. Создание документов по скрытым операциям.
16. Общий анализ работ.
17. Приёмка квартиры.
18. Защита заказчика в спорных ситуациях.

Надзор производится на всех этапах с момента обращения клиента до сдачи объекта. Я регулярно посещаю место ремонта, чтобы полноценно контролировать данные процессы.

По завершению всех операций передаю заказчику требующуюся документацию и отчёты о реализованной работе.

Пример документов при оформлении

Без грамотного оформления договора не последует эффективной услуги. Поэтому на этой стадии тщательно изучаю все пункты и нюансы.

Зачем нужно профессионально сопровождение

Без профессионального технического надзора над организацией ремонта и строительных работ заказчик рискует быть обманутым и подвергнуться многочисленным расходам.

Недобросовестные работники могут:

1. Создать фундамент низкого качества. Из-за чего будет под угрозой целостность здания и жизнь его жильцов.
2. Применять иные материалы, отличаемые от заявленных в смете. Денежную разницу присваивать себе.
3. Умышленно затягивать окончание работ, чтобы вытянуть из клиента больше финансов.

На практике подобных уловок много. Поэтому логичнее воспользоваться услугами специализированного технадзора.

Отчетная документация

По завершению технадзора следует приёмка квартиры или сдача строительного объекта. Так или иначе, клиент должен получить правильно оформленные отчёты.